Кому и зачем нужен Жилищный кодекс?

В последнее время в обществе и экспертных кругах развернулись ожесточенные дискуссии по проекту Жилищного кодекса Украины, подготовленного ко второму чтению в Верховной Раде.
Объективная потребность в законодательном акте такого уровня действительно существует, ведь в Украине на сегодня является действующим Жилищный кодекс УССР, принятый в 1983 году. Поскольку этот кодекс не учитывает современных реалий, за время независимости было принято более десятка специальных законов, вместе с ним регулирующих правоотношения в жилищной сфере. А необходимость системных реформ жилищно-коммунального хозяйства даже перезрела.

Назначение специального кодекса как свода законов заключается в регулировании всего спектра отношений в определенной сфере, в унификации и систематизации законодательных норм. Кроме того, пользоваться одним кодексом гораздо легче, чем десятью отдельными законами. Для рядового гражданина это имеет особое значение, ведь частное жилье составляет единственный капитал подавляющего большинства населения Украины.

Однако соответствует ли законопроект требованиям кодификации и позволяет ли он решить проблему неоправданной раздутости нормативно-правовой базы? С этим не согласится даже его самый большой сторонник.

Так, статьей 4 задекларировано, что этот кодекс, в частности, регулирует правоотношения по предоставлению, потреблению и оплате жилищно-коммунальных услуг, приватизации государственного и коммунального жилищных фондов, деятельности объединений совладельцев многоквартирных домов. Эти вопросы сейчас регулируются рядом специальных законов - «О жилищно-коммунальных услугах», «О приватизации государственного жилищного фонда», «Об объединении совладельцев многоквартирных домов» и т.д.

Однако после вступления в силу этим кодексом вообще не предусмотрена отмена ни одного (!) из специальных законов в жилищной сфере, кроме Жилищного кодекса УССР. То есть, они будут существовать параллельно с кодексом, дублируя нормы и запутывая правоприменительную практику.

Вместе с тем, этот законопроект содержит значительное количество косвенных норм со ссылками на то, что отдельные вопросы будут регулироваться решениями Кабинета министров. Понятно, что до обсуждения широкой общественностью такие решения не дойдут, то есть они будут отданы на откуп чиновникам.

Может, проектом Жилищного кодекса реформируются отношения совладения в многоквартирных домах, что позволит цивилизованно и в полноценном законодательном поле решать вопросы управления домом, его содержание и восстановление?

Отнюдь. Статьей 137 предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также вспомогательные помещения дома принадлежат собственникам отдельных помещений в нем на праве общей совместной собственности. Ничего нового, в действующем Гражданском кодексе именно это и предусмотрено, причем установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех совладельцев.

Таким образом, все дальнейшие положения проекта Жилищного кодекса относительно общих собраний собственников, кворума на них в две трети общего количества голосов и т.п. теряют смысл. Любое решение, принятое на таком собрании без согласия 100% владельцев и совладельцев всех помещений дома может быть обжаловано и отменено судом на основании статьи 369 Гражданского кодекса Украины.

Одним из таких решений может быть определение исполнителя услуги по управлению домом. Законопроектом предусмотрено, что в случае, когда в течение года с приобретения им силы жильцы самостоятельно не выберут форму управления и управителя, за них это сделает орган местного самоуправления.

Учитывая традиционную инертность жильцов многоквартирных домов, а также спорность решений общего собрания собственников, нетрудно догадаться, откуда именно дома получат своих управителей - их назначат исполком или отдельные его должностные лица. А что принципиально изменится по сравнению с существующей ситуацией? ЖЭКи переименуют в управляющие компании - и на этом реформа закончится.

Видимо, авторы Жилищного кодекса хотят стимулировать наиболее инициативную и неравнодушную часть населения - людей, которые создали или намерены создать ОСМД?

Как раз наоборот. Таких наивных постигнет жестокое разочарование. Начнем с имущественного обеспечения деятельности ОСМД. Придомовая территория - это значительный капитал. На ней можно разместить объекты благоустройства и инфраструктуры для обслуживания дома, коммерческие площади для получения дополнительного дохода на содержание и модернизацию зданий и другие. Однако согласно статье 57 проекта Жилищного кодекса земля, на которой расположен многоквартирный дом, и его придомовая территория со всеми расположенными на ней элементами благоустройства предоставляться ОСМД в пользование, а не в собственность! Таким образом, ОСМД не будет иметь права владения и распоряжения этими объектами, и они могут быть уменьшены или вообще отчуждены органом местного самоуправления.

Для того чтобы ОСМД имело право самостоятельно управлять домом, по нормам статьи 152 законопроекта оно должно соответствовать требованиям, установленным к профессиональному управляющему в статье 151. В частности, быть обеспеченным квалифицированным персоналом, иметь финансовую состоятельность и инвестиционный потенциал, нормативно-правовые акты, нормативно-техническую документацию и технологические требования к материально-технической базе! С большой долей вероятности можно прогнозировать, что ни одно существующее ОСМД таким требованиям на сегодня не отвечает, не говоря уже об ОСМД потенциальных.

Возможность ОСМД самому выбрать себе управляющего также выглядит весьма сомнительной. Несмотря на все реверансы, среди базовых прав собственника, изложенных в статье 7, право на самостоятельное управление своим имуществом или на определение управителя и заключение с ним соответствующего договора не значится. Вместе с этим, в статье 18 среди полномочий органов местного самоуправления четко прописано определение исполнителя услуг по управлению жильем. Возникают большие подозрения, что этими полномочиями будут пользоваться настойчиво.

Кстати, насчет исполнителей услуги по управлению домами. Других кандидатов на эти функции, кроме бывших ЖЭКов, на сегодня объективно не усматривается - квалифицированный персонал на ровном месте не возникает. Однако финансовой состоятельности и инвестиционного потенциала у них нет, и от изменения названия он не появится, у органов местного самоуправления с этим также большие проблемы. Единственный выход - привлекать частный капитал. Однако себе в убыток и без гарантированной прибыли бизнес работать не будет. Поэтому для жителей многоквартирных домов существует вполне реальная опасность получать услуги на украинском «жэковском» уровне, а платить за них на уровне европейских стандартов.

Возможно, принятие Жилищного кодекса позволит лучше гарантировать право собственности на жилье?

Нет. Собственники отдельных квартир и усадебных домов могут пострадать от произвола местных чиновников. Предусмотренные статьей 171 законопроекта основания изъятия жилья противоречат нормам статьи 41 Конституции Украины, где определено, что право частной собственности является нерушимым. Принудительное же отчуждение жилья может быть применено только как исключение, по мотивам общественной необходимости и при условии предварительного и полного возмещения его стоимости.

Про такие ляпы, как полномочия Госжилкоммунинспекции, что вообще не предусмотрена в системе органов центральной исполнительной власти согласно Указу Президента Украины от 10 декабря 2010 № 1085 (статья 174), заключение договора найма помещения в социальном общежитии с момента взятия гражданина на социальный квартирный учет, а не с момента предоставления такого помещения (статья 27) или необходимости ОСМД в случае самоуправления домом заключать соответствующий договор самому с собой (статья 153) не стоит упоминать вообще - подобными перлами изящного законотворческого красноречия законопроект просто переполнен.

Вообще редакция проекта Жилищного кодекса Украины, подготовленного ко второму чтению в Верховной Раде, производит гнетущее впечатление. Авторы законопроекта не понимают принципов кодификации, пытаются подавить инициативу и ограничить права собственников жилья, а также плохо владеют предметом и не очень хорошо знают украинский язык, скрывая это за трудными для понимания высказываниями.

Так кому и для чего нужен Жилищный кодекс в предложенной редакции? Очевидно, не гражданам Украины. Вряд ли он нужен предприятиям жилищно-коммунального хозяйства и органам местного самоуправления - никаких системных реформ и позитивных сдвигов он не предусматривает, а отдуваться перед возмущенным населением придется именно на местах.

Единственный вывод - такой Жилищный кодекс нужен непосредственно властной машине. Для чего? Это - классическая имитация деятельности и пускание пыли в глаза.

Во-первых, «власть работает», хотя такие лозунги мы уже слышали.

Во-вторых, «мы осуществляем реформы», хотя единственной реформой является изменение Жилищного кодекса УССР образца 1983 года на такой же беспомощный документ, только на 28 лет моложе.

В-третьих, используется «принцип зонтика», когда на обсуждение этого мифического трактата отвлекается внимание общества и экспертной среды от фактических и вполне реальных действий власти.

Законопроект действительно мифический. И трудно себе представить, что инициаторы его рассмотрения не понимают всех последствий принятия кодекса. Уже на стадии обсуждения он вызывает значительное общественное напряжение. В случае его принятия социальный взрыв вроде «майдана предпринимателей» станет похож на детские шалости. Вряд ли это - основная цель этой власти.

Поэтому очевидно, что Жилищный кодекс в следующей редакции стране не нужен. Использовать в качестве основного документа урегулирования отношений в этой сфере кодекс советского образца - смешно и грустно. Однако ввиду того, что сегодня эта сфера фактически регулируется рядом законов, его вообще можно отменить. Вместо него было бы уместно принять закон об обеспечении жилищных прав граждан Украины, урегулировав в нем все вопросы, которые не нашли отражения в современной законодательной базе.

К Жилищному кодексу Украины стоит вернуться после прихода к власти личностей, которые будут способны создать мощный, действенный и системообразующий документ, соответствующий требованиям  законодательного акта такого уровня.

Игорь Лиски
Координатор направления «Современная инфраструктура»
httpss://frontzmin.org