Одесса — столица юмора и предприимчивости

Одесса - город-праздник. Море, пляжи, нарядные женщины, красивая архитектура, юморина, музыкальные фестивали, ночные клубы - люди приезжают сюда за яркими впечатлениями. А вот самим одесситам сегодня приходится нелегко - сказываясь во всех сферах экономики, мировой финансовый кризис существенно повлиял и на развитие местного рынка недвижимости.

Но, несмотря на все экономические и политические проблемы, город у моря живет и радуется жизни благодаря предприимчивости, врожденному оптимизму и утонченному юмору его жителей, любимое занятие которых - смеяться над собой.

Загородная жизнь

Как и в большинстве крупных городов СНГ, в Одессе в последние годы произошли существенные изменения в мотивах покупки загородной недвижимости. Еще несколько лет назад люди предпочитали покупать загородную недвижимость лишь в качестве второго жилья, жилья для отдыха, под дачи. Нежелание приобретать загородный дом как основное жилье было связано с несколькими факторами: низкое качество дорог и, как следствие, трудности, связанные с поездкой на работу в город; в целом инфраструктура на периферии оставляла желать лучшего.

Сегодня наблюдается повышение инвестиционной привлекательности Одессы, качественные изменения к лучшему в инфраструктуре многих пригородных поселков, а следовательно, и возросший покупательский интерес к объектам загородной недвижимости.

Все больше людей продают свои квартиры и приобретают частные дома как основной вид жилья, либо приобретают земельные участки для последующего строительства дома. Жить в частном доме становится престижно.

Хорошим спросом пользуются дома и участки в Овидиопольском районе (Червоный хутор, Золотая горка, Совиньон-1 и Совиньон-2, Царское село-1 и Царское село-2, Черноморка), Коминтерновском районе (Новая Дофиновка, Лески, Фонтанка).

Загородные дома обычно имеют общую площадь дома 150-200 кв.м и предполагают наличие только необходимых помещений (кухня, спальни, гостиная, гараж). Используются строительные материалы среднего ценового диапазона. Более дорогие, престижные дома предполагают уже наличие множества дополнительных и вспомогательных помещений (гараж как минимум на две машины, спортзал, сауна, бассейн, зимний сад и т.д.). Общая площадь таких домов от 300 до 500 кв.м. Для строительства подобных домов используются самые качественные, дорогие строительные материалы.

Возросшие требования потребителей сформировали новые предложения на рынке загородной недвижимости - актуальным становится строительство коттеджных поселков. Как правило, они характеризуются близостью к городу, что является важным преимуществом для людей, работающих в Одессе. Коттеджные поселки имеют четкий план застройки, продуманную инфраструктуру, которая включает в себя магазины, фитнес-клубы, учреждения бытовых услуг, охрану и т.д. Дома соответствуют определенному стилю, однако у покупателей есть возможность выразить свои пожелания - принять участие в обсуждении планировки и внешнего вида будущего дома.

Критерии элитности

Список критериев, по которому жилье относится к элитному, может быть бесконечен. Но на первое место наверное необходимо поставить английское "правило трех "М". Оно гласит, что элитность жилья определяют три фактора: место, место и еще раз место.

В Одессе же за последние несколько лет территория элитности постоянно "разрастается". Раньше элитным считался только исторический центр, затем - Французский бульвар, чуть позже - Аркадия, а теперь, судя по рекламным кампаниям строителей, практически весь город представляет собой элитное пространство: Большой и Малый Фонтан, Малая и Большая Арнаутская и даже Лески с Черноморкой. На самом деле элитность складывается из многих составляющих. Прежде всего дом должен быть узнаваемым, не похожим на другие. Может быть, даже иметь собственное название. Чтобы не попасть в интересное положение, особенно в Одессе. К примеру, один из первых так называемых элитных домов в Одессе - дом в переулке Дунаева - одесситы стали называть сокращенно - "дом пер. Дунаева". Чтобы избежать подобных казусов, лучше дать более благозвучное имя дому до его позиционирования на рынке.

Еще в последнее время в сфере элитного жилья появилась тенденция отказа от многоэтажек с большим количеством квартир. Ведь в монолитно-каркасной башне-муравейнике теряется ощущение, что ты стал одним из избранных счастливых обладателей элитной квартиры. В каком бы месте ни находился этот "муравейник" с самой развитой инфраструктурой, он может считаться лишь домом бизнескласса. Элитность заканчивается там, где начинается массовость.

Исходя из европейских стандартов, в элитном доме количество квартир не должно превышать 20-30. Соседи, несомненно, влияют на степень элитности. Англичане говорят: "Мой дом - моя крепость". Можно перефразировать на иной манер: "Чем выше забор, тем лучше соседи". Ну кому понравится социально неблагополучный сосед с угадывающимся криминальным прошлым? Поэтому среди состоятельных клиентов и заметна тенденция к предпочтению так называемого "клубного" жилья.

Условие элитности предполагает максимальную близость к историческому центру города или к курортно-рекреационной зоне, возможность сочетать аристократизм свободного времяпрепровождения с современной деловой активностью. И престиж в данном случае не столь актуален. Это условие обеспечивает другую потребительскую ценность элиты, а именно: стремление быть в центре, как в переносном, так и прямом смысле слова.

Еще один немаловажный фактор - экологичность района. Экологически неблагополучный район вряд ли добавит элитности даже самому изысканному проекту. В качестве печального примера можно привести проект коттеджной застройки, получивший "народное имя" - "Царское село". Состояние городских сетей - это, пожалуй, самый болезненный вопрос для города, особенно в центре. В Одессе находиться в историческом центре и иметь хорошие коммунальные сети - условия практически взаимоисключающие. Для преодоления конфликта интересов элитный дом должен иметь полную автономию.

Экономный вариант

В Одессе востребованность жилья экономкласса связана в основном с демографической ситуацией на Украине и миграционными процессами. Зачастую жилье в данном сегменте приобретают для разъезда с повзрослевшими детьми и в связи с переездом на учебу или работу в Одессу. До 70% потенциальных жильцов экономкласса - мигранты из Одесской области и других регионов. В общем, "понаехали тут всякие".

Эконом-класс - он и есть эконом. Характерным требованием здесь является наличие балкона или лоджии с кухни, а также вообще большие площади лоджий. Эти условия вытекают из требования низкой цены при максимальной полезности площадей. Закрытые лоджии можно использовать как вспомогательные помещения, а стоят они на 50% дешевле. Что же касается балкона с кухни, на нем можно хранить часть продуктов, причем цена 1 кв.м составляет только 30% от стоимости 1 кв.м.

К особенностям эконом-требований относится соотношение площадей кухни и комнат. Очень часто покупатели хотели бы, чтобы площадь кухни была 12-15 кв.м, пусть даже за счет площади гостиной. Оно и понятно. С незапамятных времен "совка" все серьезные разговоры, ну, там, о политике, о мировой революции и о "сермяжной правде" - ведутся исключительно на кухне.

Что касается сервиса, то опять же никаких излишеств в виде охраны, подземных паркингов, автономности жизнеобеспечения и других привилегий. Владельцам эконом-жилья проще приобрести место под индивидуальный гараж, чем платить за подземный паркинг. Поэтому многочисленные металлические сборные гаражи и автостоянки - характерная черта городского "ландшафта" эконом-класса. Таковы основные критерии жилья экономкласса на одесском рынке, что определяет не только характер рыночного предложения, но и облик микрорайонов города.

Вектор рынка

На первичном рынке ситуация такова, что основными приобретателями элитной и бизнес-недвижимости являются инвесторы. Их доля в структуре потребления данного продукта составляет, по некоторым данным, от 40 до 60% первичного спроса. В любом случае доля немалая и весьма заметная для формирования инвестиционного потока.

Существующая модель бизнеса такова, что ряд оптовых покупателей, приобретая по несколько квартир на начальном этапе строительства по меньшей цене, ориентируются на перепродажу своего приобретения после сдачи объекта. Расчет делается на то, что выход на вторичный рынок повышает стоимость предложения на 30%. Если учесть, что на начальном этапе цена 1 кв.м меньше всего, то уровень рентабельности возрастает до 60-80%. При цикле строительства в два года получаемая прибыль значительно выше средней ставки депозита в любом банке.

Конечно, застройщики могли бы и сами выйти со своим товарным предложением на вторичный рынок недвижимости, но им нужны живые средства сегодня, для покупки новых площадок под строительство и расширения своей доли рынка. То есть для того, чтобы закладывать новые объекты, постоянно наращивая мощности, а значит, и прибыли. Сегодня в городе работает порядка 40 застройщиков, у каждого из которых в процессе реализации находится как минимум один объект. Единственной реакцией строителей на рыночные тенденции стал их массовый поход в спальные районы - вслед за потенциальными покупателями. Если раньше большинство новых домов сооружалось в центре, то сейчас не менее 50% всех проектов реализуется в микрорайонах - прежде всего в поселках Котовского и Таирова, на Слободке. Большинство объектов позиционируются как жилье эконом-класса.

Владимир Романов,
PRO Недвижимость